Ипотекийн зээлийн шинжлэн үзэхүй

Татаас, дахин санхүүжилт, хоёрдогч зах зээл: ипотек хэрхэн бий болов

Монголд ипотек 2006 онд Монголбанк, арилжааны 10 банк Монголын Ипотекийн Корпорацийг (МИК) байгуулснаар системтэй болсон. Гэвч 2012 оны эцэст ердөө 29,900 зээлдэгчтэй, дундаж хүү 15.3% байлаа. 2013 оны 6-р сард Монголбанк 8%-ийн хөтөлбөр эхлүүлж, хуучин зах зээлийн хүүтэй ипотекийг автоматаар 8% болгосон. Эхний сард л 9,111 зээлдэгч шилжиж, оргил үедээ 16,506 хүн (458 тэрбум ₮-ийн үлдэгдэл) шинэ байр аваагүй ч хүүгийн хөнгөлөлт хүртсэн. Эхний жилд энэ нь ойролцоогоор 34 тэрбум ₮-ийн татаас болно.

Монголбанк банкуудаас хөтөлбөрийн зээлийг МИК-ийн тусгай зориулалтын компаниудаар (ТЗК) дамжуулан худалдаж авч, оронд нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд (ИЗББ) эзэмшдэг. 2016 оны эцэс гэхэд 9 ТЗК 52,500 иргэний зээлийг багцалжээ. Банкны ажилтнуудын ипотекийн илүүдлийн ихэнх нь яг энэ эхний үед бий болсон: Монголбанкны салбарын задаргаа эхэлсэн 2017-08-д санхүүгийн салбар аль хэдийн дунджаас 4.1 дахин их (4,822 илүү зээлдэгч) байсан. Энэ нь 2026-08-ийн илүүдлийн 60%.

Банкны 10 ажилтан тутмын 4 нь ипотектэй

Монголбанк ипотекийн зээлдэгч бүрийн үндсэн зээлдэгчийн ажилладаг салбарыг бүртгэдэг. 2026-08-ийн байдлаар 137,491 зээлдэгчийн 104,534-ийнх нь салбар тодорхой. Үүнийг ҮСХ-ийн ажиллагчдын тоонд (2023–2025 оны дундаж) хуваахад 1000 ажиллагчид дунджаар 81 ипотек ногдож байна. Санхүү, даатгалын салбарт энэ тоо 392, Улаанбаатарт 512 буюу ажиллагчдын бараг тал. Хоёрдугаарт үл хөдлөх хөрөнгийн салбар (305) ордог. Энэ хоёр салбар ипотекийн зээл олгодог, эсвэл орон сууц зуучилж зардаг.

Санхүүгийн салбарт нийт ажиллагчдын ердөө 1.9% нь ажилладаг ч салбар нь тодорхой ипотекийн зээлдэгчдийн 9.8%-ийг бүрдүүлдэг. Хамгийн өндөр цалинтай уул уурхайн салбарт (4,932 мянган ₮) энэ тоо 138, хөдөө аж ахуйд 2 байна.

Цалин, нас, хот гэдэг тайлбар үүний талыг л хамардаг

Банкныхан ипотект илүү хамрагдах энгийн шалтгаан бий: тэд залуу (72% нь 25–44 настай, бүх салбарт 59%), Улаанбаатарт төвлөрсөн (63%, бүх салбарт 45%), бараг бүгд албан ажилтай (95%), цалин нь дунджаас өндөр. Иймд бид ялгааг гурван шатаар задлав.

1. 4.9 дахин — шууд харьцуулалт: 1000 ажиллагчид ногдох ипотек, бүх салбарын дундажтай.
2. 4.0 дахин — салбар бүрийн ажиллагчдыг нас (6 бүлэг), Улаанбаатар/орон нутгаар нь улсын дундаж хамрагдалттай гэж үзэхэд хүлээгдэх тоотой.
3. 1.9 дахин — бусад 14 салбарын хамрагдалтыг цалин, албан хөдөлмөрийн хувь, Улаанбаатарт ажиллагчийн хувь, залуу ажиллагчийн хувиар тайлбарласан загварын таамагтай. Энэ загвар бусад салбарын ялгааг 92% тайлбарладаг ч санхүүгийнхний хувьд 204 гэж таамаглана, бодит тоо нь 392.

Тайлбарлагдаагүй үлдэгдэл нь ойролцоогоор 4,900 зээлдэгч, тэдний үлдэгдэл ≈480 тэрбум төгрөг. Ижил төстэй, албан, өндөр цалинтай салбаруудтай харьцуулахад: мэдээлэл, холбоо 172, төрийн удирдлага, батлан хамгаалах 171, эрчим хүч 150, уул уурхай 138. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар ч мөн загвараас 1.9 дахин өндөр. Ипотекийн зах зээлийн «дотор» ажилладаг хоёр салбар л ийм илүүдэлтэй байна.

Энэ нь юуг харуулдаггүй вэ. Өгөгдөл нэгтгэсэн тоо тул хэн нь хэзээ, ямар эх үүсвэрээр (6%-ийн хөтөлбөр эсвэл банкны) зээл авсныг ялгах боломжгүй. Илүүдлийг хэд хэдэн зүйл тайлбарлаж болно:

• Мэдээлэл, цаг хугацаа. Хөтөлбөрийн эх үүсвэр сар бүр хязгаартай хуваарилагддаг. Хэзээ нээгдэх, ямар баримт бүрдүүлэхийг хамгийн түрүүнд мэддэг хүмүүс нь банкныхан.
• Баримт бичиг ба зээлийн түүх. Банкны ажилтны орлого, зээлийн мэдээллийн санд бүртгэл нь цэвэр, баталгаажуулахад хялбар. Үүнийг загвар дахь «албан хөдөлмөр» бүрэн барьдаггүй.
• Өрх доторх сонголт. Монголбанк зөвхөн үндсэн зээлдэгчийн салбарыг бүртгэдэг. Хосын нэг нь банкинд ажилладаг бол түүнийг үндсэн зээлдэгчээр бүртгэх нь ойлгомжтой. Энэ нь салбарын тоог өсгөж болно.
• Дараалал, хуваарилалтын ил тод бус байдал. УИХ-ын гишүүн Л.Энх-Амгалан 2026 оны 2-р сард ипотекийн дарааллаас түрүүлэхийн тулд «10–20 сая төгрөгийн авлига» өгдөг гэсэн яриа байгааг дурдсан (баталгаажаагүй). Өгөгдөл үүнийг нотлохгүй, үгүйсгэхгүй.

Зөрүү буурсангүй: 2017 онд 4.1, 2025 онд 5.1 дахин

Он бүрийн 12-р сарын зээлдэгчийг тухайн оны ажиллагчдад хуваахад санхүүгийн салбарын хамрагдалт 2017 онд 260 байсан бол 2025 онд 397 болжээ. Бүх салбарын дундаж 64-аас 78 болж өсөв. Санхүүгийнхний эзлэх хувь 8.1%-аас 9.8% болсон, харин ажиллагчдын тоонд эзлэх хувь нь 2% орчим хэвээр. ҮСХ-ийн ажиллах хүчний судалгаа түүвэрт суурилдаг тул жижиг салбарын жил бүрийн тоо хэлбэлздэг. Ерөнхий чиг хандлагыг харна уу.

45,000 хүсэлт, жилд 6,800 орчим зээл

Илүүдэл хамгийн их ач холбогдолтой нь хомс зүйл дээр. Сүүлийн 12 сард шинээр олгосон ипотекийн дүнгийн 32% нь 6%-ийн хөтөлбөрийнх, үлдсэн нь банкны эх үүсвэрийнх. Сүүлийн гурван сард шинэ зээлийн жигнэсэн хүү 15.0% байсан. Үүнээс банкны эх үүсвэрийн хүү ойролцоогоор 17.7% гэж тооцогдоно. 6% ба 18%-ийн хоорондох ялгаа 100 сая төгрөгийн 20 жилийн зээлд сард 0.8 сая орчим төгрөг болдог.

Сангийн сайд З.Мэндсайхан 2026 оны 9-р сард 6%-ийн зээл авах хүсэлтийг давхардсан тоогоор 45,000 иргэн гаргаж, «хэдэн арван сарын хүлээгдэл» үүссэн гэж мэдэгдсэн. Жилд 6,800 орчим шинэ зээлдэгч хөтөлбөрөөр зээл авдаг гэж үзвэл дарааллыг давхардалтай нь тоолоход 6.6 жил хүлээх болно. Иргэн бүр хоёр банкинд хандсан гэж үзвэл энэ хугацаа 3.3 жил болно. Шинэ багц (эхний 3 жилд 6%, дараагийн 7 жилд 12%) 16 мянган иргэнийг хамруулахаар төлөвлөгдөж байгаа бөгөөд төрийн албан хаагч, эмч, багшийг онцолжээ. 1000 ажиллагчид эрүүл мэндийн салбарт 124, боловсролд 89 ипотек ногддог нь банкныхнаас 3.2–4.4 дахин бага.

Нөгөө талаар 2013 оноос хойш 6 ба 8%-ийн ипотект Монголбанк, улсын төсвөөс 10 их наяд төгрөг зарцуулсан. УИХ-ын гишүүн Л.Энх-Амгаланы мэдээлснээр хамрагдсан 140 мянган өрхийн ердөө 30 мянга орчим нь анх удаа орон сууц авсан. Хөнгөлөлттэй мөнгө хязгаартай үед хэн түрүүлж авах нь мэдээлэл, холбоо сүлжээнээс хамаарна. Санхүүгийн салбарын илүүдэл бол үүний нэг хэмжүүр.

Ипотекийг худалдаж авдаг байгууллагыг банкууд өөрсдөө эзэмшдэг

Хөнгөлөлттэй ипотекийн мөнгө банкнаас иргэнд очоод зогсдоггүй. Банк зээлээ МИК-ийн ТЗК-д худалдаж, МИК бонд гаргана. Бондын давуу эрхийн хэсгийг Монголбанк (2025 оны эцэст 3.88 их наяд ₮, жигнэсэн хүү ≈2.4%), үлдсэнийг арилжааны банкууд (1.58 их наяд ₮, ≈8.5%) эзэмшдэг. Тэгвэл МИК-ийг хэн эзэмшдэг вэ? Зээлээ МИК-д зардаг банкууд. Аудитор ч энэ талаар «Групп буцаах нөхцөлтэй орон сууцны зээлийн багцын авлагыг арилжааны банкнуудаас худалдан авдаг ба тэдний ихэнх нь Группийн хувьцаа эзэмшигчид юм» гэж бичжээ.

МИК Холдингийн хувьцааны 33.8% нь Худалдаа хөгжлийн банкны группийн компаниудад ногддог. Тэдний нэг болох Си Эн Би Консалтинг нь улсын бүртгэлээр ТиДиБи Капитал Сингапурын эзэмшилд байна. Өөр 26.4%-ийг МИК-ийн өөрийн охин компаниуд эзэмшдэг. Тэд халаасны хувьцаа (62.1 тэрбум ₮) болж, эздийн өмчөөс хасагддаг. 9 гишүүнтэй ТУЗ-д ХХБ-ны 2, Капитрон банкны гүйцэтгэх захирал, Монголбанк, Хөгжлийн банкны төлөөлөл суудаг.

Хөрөнгө оруулалтын талд ч ижил дүр зураг харагдана. МИК групп 2020 оны 12-р сард ХХБ-ны хувьцаа эзэмшигч ТиДиБи Капиталын 150 тэрбум ₮-ийн давуу эрхийн хувьцааг худалдаж авсан. 2022 онд ХХБ-ны эзэмшигчийн толгой компани Глобулл Инвестментийн 25 сая $-ын бонд, Голомт банкны толгой Бодь Интернэшнлийн өрийн бичгийг авчээ. 2025 оны эцэст ХХБ-ны групптэй холбоотой эрсдэл ≈650 тэрбум ₮ байна. Энэ нь группийн 13 тэрбум ₮-ийн эздийн өмчөөс 50 дахин их.

Нэг хяналтын сул тал бий. Аудиторын тайланд «Давуу эрхийн бондоор худалдан авсан (хөтөлбөрийн) орон сууцны зээлийн хувьд Групп банкуудаас зээлийн дэлгэрэнгүй мэдээллийг авч шалгуур хангаж буй эсэхийг хянадаг боловч зээлдэгчдийн зээлийн материалыг шалгахгүй» гэж бичжээ. Өөрөөр хэлбэл хөнгөлөлттэй ипотекийн зээлдэгч хэн болохыг банк шийдэж, МИК баримтыг нь шалгалгүй худалдаж авдаг. Тэр зээлийг Монголбанк санхүүжүүлнэ. Банкны ажилтнууд ипотект илүү хамрагдсан эсэхийг хянах хамгийн дөт газар нь МИК байх ёстой ч хувьцаа эзэмшигчид нь зээл зардаг банкууд өөрсдөө байна.

Анхааруулга. Энд дурдсан хэлцлүүдийг МИК аудитлагдсан тайландаа ил тодруулж, ТУЗ-өөр баталсан. Аудитор «холбоотой талуудын хүү ердийн арилжааны хүү байсан» гэж дүгнэсэн. Хууль зөрчсөн гэсэн дүгнэлт байхгүй. Энэ бүлэг бол засаглалын бүтэц, сонирхлын зөрчлийн эрсдэлийн тухай.

Хөнгөлөлттэй ипотек аль хороолол, хотхонд очив

Ипотекийн зээлийг МИК-д шилжүүлж бонд гаргахад Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийн 14.4-т зааснаар улсын бүртгэлд тухайн орон сууцны барьцааны «тусгай тэмдэглэл» хийдэг. Улсын бүртгэлийн нээлттэй мэдээлэлд ийм тэмдэглэгээтэй, 80 м² хүртэлх идэвхтэй орон сууц 79,850 байна (бүх орон сууцны 17%). Тоо нь Монголбанкны хөтөлбөрийн эх үүсвэрийн зээлдэгчтэй ойролцоо, 81 м²-ээс дээш огцом тасардаг. Иймээс энэ нь хөтөлбөрийн ипотек байр бүрээр хаана очсоныг харуулах хамгийн ойрын хэмжүүр юм.

Хамгийн их нь шинэ хотхонууд биш, хуучин хорооллууд: Баянголын 4-р хороолол (2,525 байр), Баянзүрхийн 13, 14, 15, 16-р хороолол, Үйлдвэрийн төвийн бүс. Хөтөлбөр ашиглагдаж байгаа орон сууцыг худалдаж авахад ч зээл олгодог тул хөнгөлөлттэй мөнгөний нэлээд хэсэг хуучин байрны хоёрдогч зах зээлд очжээ. Харин байрныхаа хувиар Нарны хороолол (63%), Содон хороолол (55%), Шинэ Налайх (40%) тэргүүлж байна. Эдгээр хотхонд орон сууцны тал орчим нь хөтөлбөрийн зээлээр худалдагдсан гэсэн үг.

Анхааруулга. Тэмдэглэл зөвхөн МИК-д шилжсэн зээлд хийгддэг тул банкны өөрийн эх үүсвэрийн ипотек ордоггүй. Зээл төлөгдсөний дараа тэмдэглэл үлдсэн байж болно. Хаягийг улсын бүртгэлийн чөлөөт текстээс задалсан тул нэг хотхон хэд хэдэн нэрээр орсон байж болно. Эзэмшигчийн мэдээлэл ашиглаагүй.

Та ипотек авч чадах уу?

Өрхийн орлого, урьдчилгаа, авах байраа оруулаарай. Тооцоолуур 6%-ийн хөтөлбөр ба банкны эх үүсвэрийн хоёр замыг журмын шалгуураар шалгана: өр, орлогын харьцаа 45%, урьдчилгаа 30%, 6%-ийн зээлд 80 м² хүртэл талбай, Улаанбаатарт 150, орон нутагт 100 сая төгрөгийн дээд хэмжээ. Мөн таны нас, байршил, салбарын хүмүүсийн дунд ипотек хэр түгээмэл байгааг харуулна.