1.43 сая бичлэг: орон сууц, байшин, хашаа
Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд 463,238 орон сууц, 232,369 хувийн сууц, иргэдийн өмчлөлийн 552,510 гэр бүлийн хэрэгцээний газар, 64,258 худалдаа, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх бүртгэлтэй. Талбайгаар нь үнэлэхэд нийт 260 их наяд төгрөг гарч байна (таамгийн хүрээ 229–292). Үнэлгээний 44% нь орон сууц, гуравны нэг нь худалдаа, үйлчилгээний барилга. Иргэдийн газар тоогоороо хамгийн олон ч үнэ цэнийн дөнгөж 3%.
Нэг хүнд 46 сая — Улаанбаатарт 72, хөдөө 22
Монголын хүн амын 49% Улаанбаатарт амьдардаг ч орон сууцны хөрөнгийн 76% нь энд бүртгэлтэй. Ялгааны нэг хэсэг нь үнэ (нийслэлд 1 м² орон сууц 3.3–5.9 сая, аймгийн төвд ~3.5 сая төгрөг), гэвч талбай өөрөө ч тэгш бус: Улаанбаатарт нэг хүнд 18.0 м² орон сууц, байшин ногддог бол орон нутагт 9.5 м². Аймгуудаас Орхон (40 сая ₮), Дархан-Уул тэргүүлж, Архангай хамгийн бага (14 сая ₮).
Газрын зураг дээр Төв, Сэлэнгийн нийслэлд ойр сумд онцгой харагдана: Сэргэлэн, Аргалант, Эрдэнэ, Алтанбулаг зэрэг сумдад 1000 оршин суугчид 1,312–3,093 гэр бүлийн газар ногддог — эдгээр нь голдуу улаанбаатарчуудын зуслан.
Нэг хотын дотор 90 дахин
Нийслэлийн хороодын хооронд ялгаа бүр их. Хан-Уулын 11-р хороонд нэг оршин суугчид 687 сая ₮-ийн орон сууцны хөрөнгө бүртгэлтэй бол Налайхын 6-р хороонд 8 сая ₮. Тэргүүлэгч хороодын нууц нь «сууц, нэг өрхөд» үзүүлэлтэд: нийслэлд дунджаар нэг өрхөд 0.92 бүртгэлтэй сууц ногддог бол Хан-Уул 4-р хороонд 6.2, Хан-Уул 11-р хороонд 4.1, Баянгол 3-р хороонд 3.3. Өөрөөр хэлбэл эдгээр хорооны олон байр хөрөнгө оруулалтын, хоосон, эсвэл эзэд нь өөр газар бүртгэлтэй.
Анхааруулга: 2014 оноос хойш хуваагдаж үүссэн хороодын үл хөдлөхийн бүртгэлийн хаяг ихэвчлэн хуучин хорооны дугаараараа үлдсэн тул тэдгээрийн бүртгэлд суурилсан тоо дутуу, эх хороодынх нь хөөрөгдсөн байж болно. Газрын зураг дээр эдгээрийг анхдагчаар саарлав.
Хотхонууд: том байр, бага барьцаа
Хамгийн их орон сууцны хөрөнгө төвлөрсөн байршил нь Хан-Уулын Стадион оргил: 14,140 орон сууц, дундаж 99 м², нийт ~7.5 их наяд төгрөг. Шинэ, том талбайтай хотхонуудад бүртгэлийн барьцааны хувь бага — гэхдээ энэ нь ипотек бага гэсэн үг биш (05-р бүлэг).
| Хотхон / хороолол | Дүүрэг · хороо | Орон сууц | Дундаж м² | Дундаж үнэ, сая ₮ | Нийт, тэрбум ₮ ↓ | Барьцаатай |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Стадион оргил | Хан-Уул · 1,11,15,17,18 | 14,140 | 98.9 | 533 | 7,539 | 8.7% |
| Арцатын ам | Хан-Уул · 4,23 | 10,541 | 68.7 | 370 | 3,905 | 5.5% |
| 7-р хороолол | Сүхбаатар · 6,7,9,10,11 | 13,481 | 47.9 | 283 | 3,815 | 9.5% |
| Хүүшийн ам | Хан-Уул · 4,23,24 | 5,345 | 77.3 | 417 | 2,227 | 8.1% |
| Үйлдвэрийн төвийн бүс | Баянгол · 1,3,4,5… | 7,986 | 60.3 | 255 | 2,037 | 11.8% |
| Зайсан | Хан-Уул · 11,22 | 3,916 | 92.2 | 497 | 1,946 | 9.2% |
| 4-р хороолол | Баянгол · 6,7,8,10… | 9,857 | 45.0 | 190 | 1,876 | 21.6% |
| Яармаг | Хан-Уул · 4,5,6,7,8,24 | 5,981 | 56.7 | 306 | 1,828 | 10.1% |
| 5-р хороолол | Сүхбаатар · 1,2,3,4,5 | 5,523 | 55.2 | 326 | 1,800 | 14.5% |
| Үйлдвэр | Хан-Уул · 1,2,3,15,19,20 | 5,205 | 62.2 | 335 | 1,746 | 16.6% |
| 13-р хороолол | Баянзүрх · 3,4,6,12… | 6,619 | 54.5 | 243 | 1,607 | 17.7% |
| 14-р хороолол | Баянзүрх · 13,14,42 | 7,380 | 48.6 | 216 | 1,597 | 13.8% |
| Буянт ухаа хороолол | Хан-Уул · 21,25 | 5,314 | 55.7 | 300 | 1,596 | 3.8% |
| 2-р хороолол | Баянгол · 1,2,3,4… | 8,031 | 46.6 | 197 | 1,583 | 16.9% |
| 3-р хороолол | Баянгол · 4,5,6,7… | 7,333 | 43.9 | 185 | 1,360 | 15.8% |
Бүртгэлийн «барьцаа»-нд ипотек харагддаггүй
Бүртгэлийн 11% нь одоо «Барьцаатай», 35% нь хэзээ нэгэн цагт барьцаалагдаж байсан. Аймгаар Ховд (51%), Баянхонгор, Дархан-Уул тэргүүлж, Төв (14%) хамгийн бага.
Гэвч эдгээр тоо ипотекийг агуулдаггүй бололтой. Монголбанкны ипотекийн зээлдэгчийн тоотой бүс нутгаар харьцуулахад 30 бүсийн 26-д бүртгэлийн «Барьцаатай» орон сууц ипотекийн зээлдэгчээс цөөн, ипотекийн нягтрал өндөр байх тусам бүртгэлийн барьцааны хувь бүр бага (Spearman ρ = -0.15). Ипотек хамгийн их шинэ хотхонуудад «барьцаа» хамгийн бага. Иймд бүртгэлийн «барьцаа» нь хэрэглээ, бизнес, ББСБ-ын зээлийн барьцааг харуулдаг гэж үзэх нь зөв.
Хоёуланг нь нэмбэл Улаанбаатарын орон сууцны 28% ипотектэй, 14% бусад зээлийн барьцаанд — нийлээд ~42% (давхцалгүй гэж үзвэл дээд хязгаар). Орон нутагт 34% + 19%.
| Бүс | Орон сууц | Ипотек | «Барьцаатай» | Харьцаа |
|---|---|---|---|---|
| Баян-Өлгий | 1,859 | 1,475 | 380 | 0.26 |
| Увс | 3,150 | 1,522 | 394 | 0.26 |
| Хөвсгөл | 2,164 | 962 | 275 | 0.29 |
| Архангай | 2,189 | 837 | 258 | 0.31 |
| Булган | 1,143 | 464 | 145 | 0.31 |
| Өвөрхангай | 3,899 | 2,147 | 736 | 0.34 |
| Хан-Уул | 95,479 | 32,357 | 11,567 | 0.36 |
| Дундговь | 2,060 | 751 | 288 | 0.38 |
| Баянхонгор | 4,612 | 2,048 | 874 | 0.43 |
| Өмнөговь | 3,721 | 1,442 | 628 | 0.44 |
| Сүхбаатар | 2,939 | 1,252 | 591 | 0.47 |
| Завхан | 1,385 | 628 | 298 | 0.47 |
| Баянзүрх | 102,898 | 30,512 | 14,743 | 0.48 |
| Орхон | 17,185 | 6,529 | 3,349 | 0.51 |
| Сүхбаатар | 35,176 | 8,252 | 4,439 | 0.54 |
| Төв | 2,976 | 846 | 461 | 0.54 |
| Сонгинохайрхан | 33,016 | 8,317 | 4,918 | 0.59 |
| Ховд | 4,795 | 1,853 | 1,137 | 0.61 |
| Баянгол | 68,552 | 18,045 | 11,660 | 0.65 |
| Говь-Алтай | 3,345 | 918 | 612 | 0.67 |
| Дорнод | 8,351 | 2,474 | 1,670 | 0.68 |
| Дорноговь | 9,192 | 2,121 | 1,639 | 0.77 |
| Чингэлтэй | 12,219 | 1,897 | 1,531 | 0.81 |
| Дархан-Уул | 19,574 | 5,249 | 4,262 | 0.81 |
| Сэлэнгэ | 6,319 | 1,488 | 1,263 | 0.85 |
| Хэнтий | 3,964 | 855 | 796 | 0.93 |
| Налайх | 3,775 | 757 | 766 | 1.01 |
| Багануур | 3,940 | 999 | 1,224 | 1.23 |
| Говьсүмбэр | 2,752 | 439 | 587 | 1.34 |
| Багахангай | 609 | 55 | 152 | 2.76 |
12.6 их наяд: хямд хөтөлбөрөөс үнэтэй банкны зээл рүү
Ипотекийн зээлийн үлдэгдэл 2017 оны эцсээс хойш 4.3-аас 12.6 их наяд төгрөг болж, зээлдэгч 137,491 болжээ. Чанар сайн — чанаргүй зээл ердөө 0.86%. Харин бүтэц өөрчлөгдөж байна: олгосон зээлд 6–8%-ийн хөтөлбөрийн эзлэх хувь 2021 онд 65% байсан бол 2026 онд 28%. Шинэ зээлийн жигнэсэн хүү 8.8%-иас 15.2% болж, шинэ зээлийн дундаж хэмжээ 74-аас 165 сая төгрөг болж өслөө.
Газарзүйн хувьд ипотекийн 74% Улаанбаатарт. 1000 оршин суугчид Хан-Уул дүүрэгт 114, Багахангай-д 13 зээлдэгч; аймгуудаас Орхон (61), Дархан-Уул (50) тэргүүлж, Хөвсгөл (7) хамгийн бага.
Шинэ зээлийн хэмжээ нь орон сууцны үнийн бодит дохио. Сүүлийн 12 сарын дундаж зээлийг 70%-ийн урьдчилгаагүй хэсэг гэж үзээд байрны дундаж талбайд хуваахад Улаанбаатарт 4.50 сая ₮/м² гарч, ҮСХ-ийн хуучин орон сууцны дундаж үнэ (4.80)-тэй ойролцоо байна. Орон нутагт 3.50 сая ₮/м² — Орхон (4.6), Дархан-Уул (4.4)-аас Баян-Өлгий (2.3) хүртэл.
| Бүс | Зээлдэгч | 1000 хүнд | Дундаж үлдэгдэл, сая ₮ | Шинэ зээл (12 сар), сая ₮ | м² үнэ (ипотекоос) | Чанаргүй | 2018-аас |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Хан-Уул · УБ | 32,357 | 114 | 131 | 199 | 3.91 | 1.29% | +127% |
| Баянгол · УБ | 18,045 | 71 | 78 | 149 | 4.49 | 0.66% | +12% |
| Баянзүрх · УБ | 30,512 | 68 | 89 | 161 | 4.24 | 0.85% | +35% |
| Сүхбаатар · УБ | 8,252 | 59 | 115 | 207 | 5.30 | 0.71% | +66% |
| Багануур · УБ | 999 | 35 | 63 | 108 | 4.66 | 0.33% | +39% |
| Сонгинохайрхан · УБ | 8,317 | 25 | 60 | 115 | 4.03 | 0.84% | +2% |
| Налайх · УБ | 757 | 19 | 54 | 113 | 4.04 | 3.38% | -6% |
| Чингэлтэй · УБ | 1,897 | 15 | 87 | 174 | 5.38 | 1.37% | +4% |
| Багахангай · УБ | 55 | 13 | 58 | 87 | 3.47 | 0.00% | +96% |
| Орхон | 6,529 | 61 | 88 | 140 | 4.59 | 0.21% | +107% |
| Дархан-Уул | 5,249 | 50 | 73 | 130 | 4.39 | 0.26% | +47% |
| Дорнод | 2,474 | 30 | 61 | 110 | 3.62 | 0.16% | +33% |
| Дорноговь | 2,121 | 29 | 60 | 114 | 3.34 | 0.49% | -2% |
| Говьсүмбэр | 439 | 24 | 61 | 108 | 2.96 | 0.30% | +20% |
| Баянхонгор | 2,048 | 23 | 59 | 103 | 2.46 | 0.48% | +59% |
| Ховд | 1,853 | 21 | 56 | 109 | 2.83 | 0.25% | +35% |
| Өвөрхангай | 2,147 | 19 | 67 | 108 | 2.76 | 0.26% | +76% |
| Сүхбаатар | 1,252 | 19 | 64 | 112 | 3.24 | 0.11% | +46% |
| Увс | 1,522 | 18 | 66 | 124 | 2.93 | 0.23% | +20% |
| Өмнөговь | 1,442 | 18 | 76 | 122 | 3.20 | 0.53% | +47% |
| Говь-Алтай | 918 | 16 | 63 | 103 | 2.43 | 0.10% | +68% |
| Дундговь | 751 | 16 | 59 | 112 | 2.98 | 0.03% | +74% |
| Сэлэнгэ | 1,488 | 14 | 56 | 99 | 3.39 | 0.42% | +17% |
| Баян-Өлгий | 1,475 | 14 | 66 | 107 | 2.29 | 0.44% | +49% |
| Хэнтий | 855 | 11 | 56 | 102 | 3.27 | 0.59% | +35% |
| Архангай | 837 | 9 | 65 | 115 | 3.22 | 0.10% | +32% |
| Төв | 846 | 9 | 64 | 110 | 3.48 | 0.04% | +82% |
| Завхан | 628 | 9 | 68 | 113 | 3.25 | 0.56% | +34% |
| Булган | 464 | 8 | 64 | 108 | 2.92 | 0.45% | +49% |
| Хөвсгөл | 962 | 7 | 62 | 94 | 2.58 | 0.40% | +53% |
Ажиллагчдын 10% ипотектэй — банкныхан 40%, малчин бараг байхгүй
Монголбанкны зээлдэгчийн задаргааг ҮСХ-ийн 2025 оны ажиллагчдын тоотой харьцуулахад ипотек салбараар маш тэгш бус: 1000 ажиллагчид санхүү, даатгалд 404, «Мэдээлэл, холбоо» салбарт 171, харин «Хөдөө аж ахуй, загас барилт, ан агнуур» салбарт ердөө 2 зээлдэгч. Орон нутагт зээлдэгчийн 36% нь төсөвт байгууллагад ажилладаг — хөдөөгийн ипотек төрийн албан хаагчдад түшиглэдэг.
Зээлдэгчид өндөр настай болж байна: 25–35 насныхны хувь 2017 оны эцэст 41% байсан бол 2026-08-д 29%; 35–45 насныхных 35%-аас 47%. Сарын орлого 5 саяас дээш зээлдэгч 27% — гэхдээ энэ хугацаанд дундаж цалин 2.9 дахин өссөн тул ихэнх нь инфляц. Барьцаанд тавьсан байрны 58% нь 2016 оноос хойш баригдсан (2017 онд 11%) — ипотек шинэ барилга руу шилжжээ.
Шинэ зээлийн дундаж 160 сая төгрөгийг 15.1%-иар 17 жилд төлөхөд сард 2.21 сая төгрөг — энэ нь ҮСХ-ийн голч цалинтай (2.62 сая) нэг хүний орлогын 84%, хоёр цалинтай өрхийнх 42%. Зах зээлийн нөхцөлөөр ипотек дунджаас дээш орлоготой, хоёр цалинтай өрхөд л хүртээмжтэй.
| Нас | 2017 | 2020 | 2023 | 2026-08 | 1000 ажиллагчид |
|---|---|---|---|---|---|
| 18-25 | 1.5 | 1.5 | 1.4 | 1.7 | 24 |
| 25-35 | 40.7 | 41.8 | 34.1 | 28.6 | 112 |
| 35-45 | 35.2 | 35.6 | 42.2 | 46.5 | 149 |
| 45-55 | 18.3 | 17.1 | 18.2 | 19.2 | 84 |
| 55-65 | 4.1 | 3.8 | 3.8 | 3.6 | 40 |
| 65-с дээш | 0.2 | 0.2 | 0.3 | 0.3 | 19 |
- Сарын төлбөр
- 2.18 сая ₮
- Орлогын хэдэн хувь
- 42%
- Нийт төлөх дүн
- 445 сая ₮
- 6%-ийн хөтөлбөрөөр бол сард
- 1.25 сая ₮
Таны сум, хороо
Аргачлал, эх сурвалж
Юуг үнэлсэн бэ
- Үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн нээлттэй мэдээллийн идэвхтэй бичлэг бүрийг хаягаар нь сум, хороо, хотхонд оноож, зориулалтаар ангилсан. Эзэмшигчийн мэдээлэл ашиглаагүй.
- Үнэлгээ = талбай × байршлын жишиг үнэ. Улаанбаатарын 6 дүүргийн орон сууцанд ҮСХ-ийн хуучин орон сууцны 1 м² дундаж үнэ (сүүлийн 12 сар); аймгийн төвд 3.5, сумын төвд 2.5, хувийн сууцанд 1.5 сая ₮/м²; газарт ГЗБГЗЗГ-ын зах зээлийн үнийн мэдээ, Засгийн газрын суурь үнэлгээний бүсчлэлд тулгуурласан Goybiz Analytics-ийн жишиг үнэ. Энэ нь загварын тооцоо — бодит гүйлгээний үнэ биш.
- «Нэг хүнд» = тухайн нутагт бүртгэлтэй хөрөнгө ÷ оршин суугч (ҮСХ, 2025). Эзэмшигч өөр газар амьдарч болно. Худалдаа, үйлчилгээний барилгыг нэг хүнд ногдуулаагүй.
- Бүртгэлийн «барьцаа» нь ипотекийг агуулдаггүй бололтой (05-р бүлэг). 2014 оноос хойш хуваагдсан хороодын бүртгэлийн хаяг хуучин дугаартаа үлдсэн байж болно.
- Ипотекийн м² үнэ = шинэ зээлийн дундаж ÷ 0.7 ÷ бүртгэлийн орон сууцны дундаж талбай — ойролцоо тооцоо.
Эх сурвалж
- Үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн нээлттэй мэдээлэл (1.43 сая идэвхтэй бичлэг, 2026 он) — Goybiz Analytics нэгтгэл
- Үндэсний статистикийн хороо: орон сууцны 1 м² дундаж үнэ (DT_NSO_0300_00V4), орон сууцны үнийн индекс, хүн ам (сум, хороо), ажиллагчид, цалин
- Газар зохион байгуулалт, геодези, зураг зүйн газар: газрын зах зээлийн үнийн мэдээ (2021), баг/хорооны хил (opendata.gov.mn)
- Засгийн газрын 2018 оны 182-р тогтоол (газрын үнэлгээний бүс, суурь үнэлгээ), legalinfo.mn
- Монголбанк: ипотекийн зээлийн статистик, 2013-06 → 2026-08 (stat.mongolbank.mn)
- Нийслэлийн Засаг даргын Тамгын газар: өрх, хүн ам сууцны төрлөөр, 2025 (opendata.gov.mn)
- geoBoundaries MNG ADM2/ADM1 (National Statistical Office of Mongolia, OCHA ROAP), CC BY 3.0 IGO
Шинэчилсэн: 2026-10-11